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日前，備受關註的珠三角首個由保險機構推出的養老社區正式落地。據悉，該項目是泰康人壽在繼3個月前上海養老社區項目推出後的又一大手筆。近年來，隨著國內老年化趨勢加快，養老領域日益成為瞭保險機構角逐的一塊大蛋糕。
多傢保險企業加快進軍養老社區阿蓮區農地貸款率利試算表
自保監會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》以來，除瞭泰康人壽外，不少手握巨資的保險公司已提前佈局養老地產項目建設。目前合眾人壽在武漢投資建設的養老社區也已落成，並開始試運營。此外，國壽、平安、新華、太保等A股四大上市險企也都在養老地產有較大投入。
應打造保險
同時，新華保險也在2012年底，與廣州市政府簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。而該公司也有意進駐廣州金融城投資養老地產項目。
珠三角首個保險養老社區推出
記者瞭解到，此次"粵園"養老社區服務體系，包括瞭基礎服務、餐飲服務、健康管理、專業護理、生活照料、醫療服務、社區商業等內容，還根據入住居民的自身情況，分別設置瞭獨立生活單元、協助護理單元、長期護理單元以及記憶障礙單元等。同時，社區還將建設一座二級康復醫院以及幼兒園、健康會所等配套設施。
資料顯示，中國人壽首個養老養生基地國壽生態健康城已於2011年11月在河北廊坊開工。項目總投資約100億元，占地約4平方公裡。據悉，該項目計劃通過養生產業總部管理及商業區、醫療產業區、養生居住區、活力居住區等功能片區的建設，為區域半徑內提供良好的醫療保障。
期貨客戶
相較於國內養老地產或養老社區尚處起步階段，國外已逐漸從機構照顧服務向以社會、社區為基礎的照顧服務過渡，政府的直接參與度降低，商業的、非盈利性的機構發展迅速，而養老社區配套服務也更趨於全面和個性化。
在險資搶食養老社區蛋糕的同時，如何找到養老社區的盈利模式成為其能否成功的關鍵。
"粵園"的推出，是繼泰康人壽在上海推出其養老社區項目"申園"後的又一大手筆。記者瞭解到，此次"粵園"項目投資20億元，地上建築面積為11.5萬平方米，其中包括1萬平方米的大型康體文娛會所、1萬平方米的專業老年病康復醫院。社區還將建設超過2萬平方米的園林水景及原生態荔枝林。按照規劃，"粵園"將於2016年正式入住，可容納約1300戶居民。
對此，長江證券分析師表示，保險公司開辦養老社區，具有客戶導入的優勢以及產品定價的優勢。所謂客戶導入優勢是保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養老以及醫療保險方面的政策也都會引導商業養老進入社會養老領域給予的支持力度還將提升；而產品定價優勢是指保險公司未來在客戶管理，尤其是全產業鏈條塑造方面具有較強的能力，在產品定價方面具有數據處理和綜合考察的能力。
沒買保險直接入住，此類客戶則需按照屆時實際價格來支付。按照住房面積大小來看，目前泰康養老社區有4種戶型。以北京燕園項目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金，除醫療和護理費用外，每月月費為9800元，可涵蓋社區內所有基本服務如吃飯、水電、設施、服務等。如若夫妻一起入住，第二個人可優惠3000-4000元。
不過，由於養老社區開發運作模式與各國對老年問題的政策、制度、文化背景相關，因此，各國養老社區也各具特色。
業內人士指出，保險公司開辦養老社區具備客戶導入與產品定位等諸多優勢，同時，養老產業與保險業務也具有一定的協同作用，向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品，同時帶動下遊的老年護理服務、老年科技產品等產業，能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈。
而現貨客戶則是沒買保險直接入住，此類客戶則需按照屆時實際價格來支付。按照住房面積大小來看，目前泰康養老社區有4種戶型。"以北京燕園項目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金，除醫療和護理費用外，每月月費為9800元，可涵蓋社區內所有基本服務如吃飯、水電、設施、服務等。"尹奇敏介紹，如若夫妻一起入住，第二個人可優惠3000-4000元。
"當前，泰康已率先完成環渤海、長三角、珠三角等中國核心經濟圈的佈局，從明年開始，北、上、廣三地社區將陸續開業，華中、西南、海南等區域養老社區項目也將陸續開工。"泰康人壽董事長陳東升說。
是指先買200萬的保險，可以分10年，每年交20萬，鎖定其未來養老的資金。除發揮保險保值增值的功能外，還可保障客戶的"入住權"，未來不管什麼情況，客戶都可住進社區並能享受服務。
值得註意的是，泰康人壽在成都、武漢兩地的養老社區也可能在今年完成佈局。據介紹，泰康人壽在全國的養老社區戰略是用15年時間，管理規模達5萬張床位。在"北上廣"戰略要地佈局完成之後，第二階段是拓展包括深圳、珠海、大連、南京、廈門等重點核心城市。
養老產業鏈
在多傢保險企業陸續進軍養老地產後，之前在此領域表現相對保守的中國平安也不甘落後。2012年9月，"桐鄉平安養生養老綜合服務社區"在浙江省桐鄉市正式啟動，這是中國平安進軍養生養老產業的首個項目。據報道，該項目總投資170億元，建築面積約為150萬平方米。
"泰康養老社區采用的是一種分佈式、滾動式投入的商業模式。"陳東升說，養老社區要達到85%的入住大概要花3-5年的時間，一個成熟的養老社區實現真正的收支平衡大概要用6-8年時間，真正盈利大概要8-10年時間，30年後才會將成本收回來。"而這樣一種商業模式也最符合壽險資金的性質，屬於大規模、綜合性的、連鎖、長期的投入"。
內容來自sina新聞
而日本模式的亮點則在於政策和資金的有效支持。2000年以來，日本推行的"介護保險制度"推動瞭養老市場迅速做大。其中高福利政策和低融資成本十分關鍵。東方證券研報顯示，介護保險制度作為國傢制度，是集醫療、互利、傢政服務為一體的，為65歲以上老人、40歲以上身體功能障礙者提供社會化服務的一項福利性保險制度。
"未來醫養結合模式將會成為中國養老產業的主力軍。"陳東升認為，在市場中養老的盈利模式有多種，其中地產模式很突出，但這種模式需要把房子賣出去，並提供物業服務，而泰康則是長期持有房屋，真正地為老人服務。"客觀地說，養老社區單獨作為地產的話盈利並不豐厚，但是將養老和保險結合起來能夠使產業上產生協同效應，把老人的康復做好，未來醫療保險的成本就會降低，這也是泰康在醫療和保險兩方面的核心競爭力。"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/09054306292.shtml
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在泰康人壽6000億資產裡面，基礎設施和不動產的投資上限是30%，也就是1800億元的空間。"從理論上來說，我們提出來的5年投入1000億，還沒有達到這個上限，事實上我們真正投出去的資金還不到200億元。"陳東升表示。
入住分期貨客戶和現貨客戶兩種模式
此次泰康人壽保險推出的養老社區本質上與CCRC社區模式相類似。社區通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，並獲得與身體狀況相對應的照料服務。
前期投資不賺錢 盈利模式仍待破解
按照陳東升所言，養老社區自身經營的年投資收益期望是5%-6%，而當入住率達到90%才能實現這一目標。盡管如此，泰康人壽在養老社區方面有著難以阻擋的雄心。陳東升表示，未來泰康還將投資千億建設15-20個養老社區。
專門前來參觀"粵園"體驗館的馬先生，目前在廣州經營著一傢自己的裝修公司。"這兩年做生意攢瞭一些錢，一直計劃給爸媽在廣州買一套房子，好接他們過來養老，正好聽說瞭這個項目，就過來看看。"馬先生告訴記者，此前有瞭解過國內其他地方的同類項目，其實通過買保險來換一個養老社區的入住資格也挺好，一來有保險保障，另外如果社區醫療服務能做到位，相信還是很有吸引力的。
"泰康的醫養模式與虛擬的人壽保險的結合迎合瞭中國人口老齡化時代的到來，符合瞭中國服務業崛起的背景，並能滿足中產階級崛起下其對於投資理財的需求。"陳東升稱，泰康未來的戰略很清晰，就是把虛擬的金融人壽保險與實體的醫養結合，產品定位則是中產階級和高端中產階級，例如企業高管、大學高級知識分子、國傢機關幹部以及社會名流和企業主。"我們的標準產品每個月不到1萬元，相信未來能滿足很大一部分群體的養老需求。"
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記者瞭解到，現在全國大約已有10000名客戶購買瞭"幸福有約"保險計劃，這些客戶主要分佈在珠三角、長三角，年齡多為40-50歲。
保險機構搶奪養老社區蛋糕的背後，毫無疑問是國內巨大養老需求及盈利空間。研究機構指出，截至2011年底，我國60歲以上老年人口約1.85億，占總人口的比例為13.74%；65歲以上老年人口約1.23億，占總人口的比例是9.14%。
從年齡分佈看，如果以每5年作為一個人口年齡層劃分，40-44歲和20-24歲的兩個年齡層人口數最多。這兩個高峰人群恰好分別是每隔20年即會相續進入60-65歲以上的老年階段，從而在40年後疊加形成中國的老年贍養壓力高峰。
然而，伴隨著我國提前進入老年社會，而養老醫療設施還明顯不足。"業內人士指出，我國老年人衛生機構床位數長期變動不大。長期以來，我國每千人口衛生機構床位數仍維持在3張左右；而醫療設施相對較好的城市中每千人口衛生機構床位數也僅為4張左右。
此前，由保監會發佈的首份《中國保險業社會責任白皮書》中也預測瞭行業發展的這一方向：至2020年僅養老領域，保險業直接投資規模預計最高可達4500億元，補充養老院床位缺口225萬張，同時可提供100萬個直接就業崗位，每年為國傢增加稅收330億元。
除瞭泰康人壽正快馬加鞭佈局養老社區，目前合眾人壽在武漢投資建設的養老社區也已落成，並開始試運營。此外，國壽、平安、新華、太保等A股四大上市險企也都在養老地產有較大投入。
跟馬先生一樣，前來參觀的市民大多十分關註如何入住"粵園"。泰康人壽副總裁兼首席執行官尹奇敏在接受記者采訪時表示，"粵園"的實體服務費用標準將根據入住選擇房型及服務項目的不同而有相應差別。而具體服務將與泰康"幸福有約"系列產品對接，購買"幸福有約"計劃內保險產品並達成一定的投保額度，客戶及配偶、父母，均可享有保證入住或優先入住的權利。
不過，業內專傢認為，養老地產不是一個單純的產品設計問題，也不是簡單的運營服務問題，而是系統性的產業鏈問題。"目前的養老地產隻是養老住宅的提供者，無法成為養老服務的供給者。國內養老地產的發展顯然仍處於摸索和試驗階段，市場環境、開發商理念、運營模式、盈利模式、政策扶持等一系列關乎養老地產發展的關鍵點都還未成熟，養老地產涉及的土地、金融、設計、服務、醫療等產業鏈環節也還未形成。"
對於保險機構開發養老社區，業內人士認為，可綜合期望壽命和老齡化分佈特點佈局養老市場三胎房貸民間信貸，但盈利大概還在5年之後；與此同時，相較於鋼筋混凝土的建設，專業醫護團隊的培育更加重要。"長期看護"和"專業照護"是切入養老市場的更好端口，隻有軟硬兼顧，保險機構才能真正分得養老市場的一杯羹。
入住客戶可分為兩類：期貨客戶和現貨客戶
記者瞭解到，目前我國養老地產主要分為常住養老和"候鳥式"養老兩大模式。兩者的主要差異在於居住時間的長短。常住養老又分為CCRC社區(持續照料退休社區)模式、居傢養老模式和以房養老模式。"候鳥式"養老主要包括異地養老服務中心、度假式養老基地和買房投資。
事實上，早在2007年，泰康人壽就已經開始考察發達國傢的養老社區服務，2009年經保監會批準，泰康人壽獲得中國保險行業第一個養老社區投資試點資格。緊接著，自2011年以來，泰康人壽又連續投入近150億元，在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、海南三亞拿地共70萬平方米進行養老社區佈局。
現貨客戶
尹奇敏介紹，公司目前將客戶分為兩類，即期貨客戶和現貨客戶。"期貨客戶是指先買200萬的保險，可以分10年，每年交20萬，這就鎖定瞭他未來養老的資金。除瞭發揮保險保值增值的功能外，還可保障客戶的"入住權"，未來不管發生什麼情況，客戶都可住進社區並能享受服務。"尹奇敏說。
鏡鑒
日前，由泰康人壽推出的第三傢養老社區項目"粵園"迎來瞭開館體驗。在"粵園"體驗館開放當日，前來體驗的市民絡繹不絕。一位工作人員向前來參觀的市民介紹道，養老社區內的房間，采用瞭特殊玻璃材質幕墻，可通過阻擋紫外線及隔熱來降低能耗，房間內都配備瞭節水型抽水馬桶，高效的新風空調系統對PM2.5的去除率高達90%以上，從根本上做到室外污染進不來、室內污染排出去，達到七星級酒店標準......
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以美國模式為例，經歷瞭長期的市場發展，如今美國養老地產已進入瞭穩定發展階段，形成瞭由投資商、建築商、運營商組合而成的市場化體系。而政府還提供相關扶持政策，主要是聯邦住房管理局向62歲以上的老年人發放有保險和無保險兩種住房"倒按揭"貸款。
據瞭解，老人進入護理機構產生的費用90%由國傢支付，個人僅承擔10%。此制度下的養老地產項目也多走小型、精品、高端化，以及開發商持有房屋的開發模式。
其中，養老機構運營商是日本養老市場開發運營的核心主體，政策性補助和銀行長期低息貸款保證瞭其生存和發展空間。據瞭解，日本銀行會向從事養老事業的企業提供長達15-20年的低息貸款，使得養老開發商能在較低利潤水平下生存和發展。
業內人士指出，保險公司開辦養老社區具備客戶導入與產品定位等諸多優勢，同時，養老產業與保險業務也具有一定的協同作用，向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品，同時帶動下遊的老年護理服務、老年科技產品等產業，能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈。
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