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倒按揭養老險試點讀秒 房產貶值或由定價體現
"國內還未形成再保等分攤風險的機制，還是從定價的角度去承擔遠期房產市值波動的風險，所以初期定價會相對保守。"3月20日，一傢參與老年人住房反向抵押養老保險試點的壽險公司高層對21世紀經濟報道透露。
近日，保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險(放心保)試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱"征求意見稿")，擬在北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、武漢(樓盤)，針對60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人開展反向抵押房屋用於養老的試點。
老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金相結合的商業養老險。即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
但大部分業內人士並不看好反向抵押養老市場，主要考慮的因素是遠期中國房市價值波動難以評估，以及"70年產權"問題。
"意見稿對保險公司設置的門檻較低，硬性條件是2009年前開業，註冊資本20億且償付能力120%以上的公司，滿足這個條件的公司很多。應該是希望更多公司參與。"一位長期關註養老保險市場的壽險公司研究者稱。
意見稿界定瞭房屋增值的兩種處理方式，卻未提及貶值風險處理機制。"對貶值的風險把控，我們對公司的具體產品報備方案裡有相關要求，這也是投保人會著重考慮的部分。我們的態度是謹慎，再謹慎。"一位參與征求意見稿起草的監管人士透露。
多位未參與該試點的壽險公司精算師表示，在沒有更多風險分攤方案之前，僅靠定價覆蓋房市風險亦難以平衡價格對客戶的吸引力。
定價趨保守
老人身故後處置房屋時，保險公司前期支付的本息和有可能大於房屋處置的金額，這對公司就是一筆損失。反向抵押養老研究者介紹，國外有再保機制，每年支付一定再嘉義保費，若虧損再保公司將補足差價。但國內還沒有這樣的機制，還是從定價角度承擔遠期房產市場難估的風險，所以定價會相對保守。
根據保險公司對於投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產品分為參與型產品和非參與型產品。參與型是公司可參與分享房屋增值收益，並與投保人進行分配；非參與型則指公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸投保人。
定價保守的另一重要因素是，做產品設計時，若是"參與型產品"，房屋的增值會馬上體現在老人每月領取的年金裡。公司分享瞭房屋增值的部分收益，但也承擔瞭更多風險。
"即使房屋貶值，我們也很難降低老人的收入來源，所以規避風險的話，最開始給的金額就會相對保守。這樣逐步增加，比較容易接受。"一傢參與試點的公司高管稱。
"'非參與型'老人每月領取的就是定額，增值部分隻能在身故時一次性給老人或其繼承人。"上述人士解釋。
房屋貸款利率最低大溪房屋信貸 仍適用大數法則
參與試點產品設計的人士認為，該產品仍適用保險的大數法則。"承保的業務足夠多，范圍更分散，局部房價波動風險是可以對沖的；再把時間拉長，房屋仍是目前抗通脹的最佳投資品。"
不可否認，房屋范圍和屬性分散也意味著評估難度和管理成本的上升。"對於房屋類型，考慮到分散風險將盡量擴大承保面，對於房屋屬性、年代、質量等不能限制得太狹窄。"他說。
值得註意的是，試點政策討論階段，起草者們一致認為應考慮70年物業類型，但征求意見稿中保監會並未做出嚴格界定。這意味著，隻要風險收益可以平衡，抵押物也能選擇商用等其他物業類型。
對於70年產權爭議，上述人士認為，最新物權法"住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期"規定，可控制大部分政策風險。
銀保倒按揭現新模式
與本次保監會主要針對保險公司開發反向抵押養老險不同，建信人壽與上海銀行正探索一種銀保合作模式，遠期房市波動風險由銀行承擔。
保險公司隻將現有終身年金產品與銀行對接。銀行拓展客戶，並評估客戶用於抵押養老的房產價值，一次性"貸款"給客戶一筆錢，用於購買建信人壽終身年金產品，躉交保費後，領取年金直到身故，身故後由銀行處置其房產。
"與房屋相關的所有風險都是銀行承擔，銀行實際給客戶的現金值較房屋評估值會打較大折扣，以控制遠期房產市值波動風險。"建信人壽內部人士透露。
此次保監會對展開試點的單個保險公司接受抵押房屋的評估價值總額有限制，占上一年末總資產的一定比例，且單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款額不得超過500萬元。
"初期房屋處置主要依靠拍賣來變現，隨著市場成熟，也可以像美國那樣有專屬的融資和實現現金流渠道，例如資產證券化等。"上述壽險公司高層說。(編輯付玉)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07482657482.shtml
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