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中國住房夢市場房要轉型 保障房要升級
編者按：中國房地產業過去的十年被稱為"黃金十年"，但也是"調控十年"--幾乎每年都有新的調控政策出臺，遍及金融、土地、稅費等多個環節。但房 價越調越高的現實也讓很多原本對調控抱有期待的人失去瞭耐心。在"中國經濟升級版"中，如何擺放房地產行業的位置，如何促使其體制機制升級，是一個十分嚴 肅而緊迫的問題。房地產改革的目標是"住者有其屋"，要首先保障人們基本的居住需求。在此基礎上的市場化才是我們要的市場化。換言之，房地產行業要堅持兩 條腿走路，一方面提供基本居住保障，一方面提供市場化差異化消費。所有這一切，都需要完善配套、強化落實、建立長效機制。調控隻能治標，隻有深層次的制度 改革才能治本。
三箭齊發 升級"住者有其屋"制度框架
7月末召開的中共中央政治局會議沒有重申房地產調控從嚴，而是使用瞭"積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展"的詞匯。
近期中央決策層很少有針對房地產調控的直接表態，對此，中國房地產研究會副會長暨房地產法規政策委員會主任委員胡志剛認為，從當前經濟形勢和此 前中央決策層釋放的改革信號來看，系統地解決經濟增長中的房地產泡沫隱患是必然的政策取向；此外，稅收改革、《基本住房保障條例》等都將適時出臺，將為建 立房地產發展長效機制做深層次的鋪墊。
《基本住房保障條例》加速推出
消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序後，條例草案有望於2013年進入國務院級別的立法程序，但是 否能在年內審議通過並頒佈實施尚未確定。在2013年2月國務院下發的"立法計劃"的"力爭年內完成"一項中，並不包含此"條例"。
中國房地產學會副會長陳國強(微博)表示，"從 法 到 條例 ，從法律效力上來看是降格瞭，但實則加快瞭推出的腳步。法律需要由全國人大審議，效力最高，但往往過程較長；條例由國務院審議，較立法程序來說較為及時"。
雖然全國性房貸第二順位缺錢急用哪裡借錢汽車貸款的基本住房保障制度還沒有出臺，但地方性制度已經先行。
四川省住建廳於7月1日發佈全國第一個省級住房保障框架政策--《四川省城鎮住房保障條例(征求意見稿)》，確立瞭住房保障的原則和保障體系，規范管理體制、住房貨幣化保障、住房實信貸指南貸款全省皆可處理物保障、監督管理和法律責任等內容。
此外，山西省也擬出臺《山西省住房保障條例》，以規范山西省保障房建設、分配、監管。
制定《基本住房保障條例》是我國住房制度體系建設的一件大事，是以"基本保障房歸政府、商品房歸市場"為核心架構的住房體系建設的重要組成部 分，財經評論員餘豐慧建議，應該考慮將首套房優惠政策列入條例之中。條例不應僅僅局限於政府主導的各類保障性住房的建設、分配、轉讓和管理范疇，而應該充 分顧及高房價的現實，把買不起商品房、又夠不上保障性住房條件的"夾心階層"的首套房需求包括進去。
目前，雖然基本住房保障制度的建設正在加速，但執行層面受制於各種利益群體的羈絆，實施的效果仍待觀察。
保障房多重尷尬
折射制度缺陷
近期保障房暴露出來的一些問題表明，保障房的監管、配套急需完善和升級。
審計署日前發佈的調查報告顯示，360個項目或單位挪用保障性安居工程專項資金57.99億元，這些錢被用來歸還貸款、對外投資、征地拆遷以及 單位資金周轉等非保障性安居工程項目支出。此前，多省市剛剛公佈瞭保障房閑置狀況。山東1.29萬套，海南9000多套，廣東1.15萬套，雲南2.3萬 套......這些審計結果暴露出瞭"保障房空置"的尷尬。
保障房領域存在的種種分配不均現象本就屢受詬病，此次審計署的報告將其問題暴露在"陽光"之下。在全國大規模建設保障房的背景下，保障房卻正悄悄上演"連環套"與"空城計"。
"十二五"期間3600萬套保障房的建設任務對資金鏈提出瞭巨大考驗，本應該是保障房建設專款專用的財政支持、社會融資資金，卻遭遇非法挪用，令人觸目驚心、心寒手冷。
除瞭上述專項資金挪用的問題外，公告指出，10.84萬戶不符合保障條件的傢庭，因提供不實資料、相關部門審核把關不嚴，違規享受保障性住房實 物分配3.89萬套、領取租賃補貼1.53億元，另有1.13萬戶傢庭重復享受保障性住房實物分配2975套，重復領取租賃補貼2137.55萬元。
非法挪用保障房建設資金、違規申領保障房，隻是保障房亂象的一方面，空置率高正在成為保障房的新問題。
深圳最大公租房項目分配進入最後階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請傢庭一萬餘戶，但有45%的申請傢庭棄租。新一輪大規模保障房建設啟動以來，部分地方卻出現瞭始料未及的"房等人"現象，原本"一房難求"的保障房卻面臨"愁嫁"尷尬。
"保障房建設的核心，是必須從中低收入住房困難傢庭的實際需求出發，防止出現 兩張皮 。"四川省社科院研究員胡光偉認為，地方政府必須要有勇氣直面"空城"的尷尬，厘清問題根源，切實解決保障對象的顧慮、憂慮和實際困難。
"年年審年年出問題，保障房建設過程中頻頻暴露出的問題，如果制度問題不解決，類似的問題還會發生。總體來說，這幾年我國的保障房建設和分配是 存在很大漏洞的。 條例 關於保障房建設的規定不應該過於理想化，關鍵是要考慮保障房建設資金的來源問題。保障房應該是租賃化而不是產權化，產權化的保障房應該退出歷史舞臺，但現 在確實分配不公，很多產權型的保障房都成瞭公務員的福利房。"亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存表示。
公積金制度
要改掉嫌貧愛富
推出保障房，是為瞭實現"居者有其屋"。而住房公積金制度的推出，則有利於提高人們購房支付能力，調節住房供需矛盾。實踐證明，實行住房公積金制度對加快城鎮住房制度改革，完善住房供應體系，改善中低收入傢庭居住條件發揮瞭重要作用。
不過，住房公積金也出現瞭新情況：2013年走高的住宅成交量緩解瞭開發商一度緊張的資金鏈條，但幾個主要城市的住房公積金管理中心卻宣告住房公積金"很忙"，建議購房者選擇商貸，差額利息由住房公積金管理中心進行補貼。
究竟是什麼原因讓住房公積金管理中心"忍痛"做這賠本的"買賣"？是不匹配的收入支出速度嗎？
以上海為例，上海市公積金管理中心公佈的《上海市住房公積金運行分析報告》顯示，今年上半年，上海發放住房公積金個貸金額333.80億元， 同比增長115.31%；發放戶數8.65萬戶，同比增長95.70%。今年上半年上海市共歸集住房公積金和補充公積金299.18億元，但同期提取、住 房貸款 、保障性住房建設項目貸款這三項支出的金額分別達到179.38億元、333.80億元、34.44億元，支出合計幾乎是收入的一倍。
公積金制度的改革，刻不容緩。
業內人士指出，在我國沒有明確的公積金存貸機制的背景下，集中的購房需求容易出現公積金餘額短缺、吃緊的現象，應及時建立公積金存貸機制，控制公積金存貸比例，加大對公積金風險的管控。
另外，值得關註的是，作為一項社會福利保障制度，住房公積金陷入瞭"濟富不濟貧"的怪圈。本應是"雪中送炭"的住房公積金，如今變成瞭"錦上添花"，不但沒有起到縮小貧富差距的作用，反而進一步拉大瞭收入差距，嚴重傷害社會公平。
鑒於此，業內人士提出，改革公積金制度，一方面要引入市場化機制，適當提高公積金的收益率；另一方面也要將住房公積金制度改革納入收入分配改革 的籃子當中，堅持"提低、擴中、限高"也應成為公積金改革的主要思路。隻有秉承公平正義的宗旨，積極推進改革，住房公積金的弊端才有望革除，才能真正配得 上"公"字，其社會福利保障的屬性，也才能更好體現。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08353465096.shtml
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